가계부채대책, 부동산 파장은?

- 엇박자 정책 다시 출현, 수정 보완 없을 시 혼란가중, 내년 이후 전셋값 폭등할 듯!

정부가 7월 22일 발표한 ‘가계부채 종합관리방안(이하 가계부채대책)’은 한마디로 ‘쌩뚱 맞다’고 표현해야 할 것 같다. 예전 갑작스런 전월세과세방안 발표 때보다도 더 쌩뚱 맞은 대책이라 실수요자들은 아마도 정신이 없을 정도로 혼란스러워 할 것으로 예상된다.

늘어나는 가계부채를 잡기 위해 대출을 옥죄고, 여기에 더해 거치기간을 1년으로 단축하고 분할상환조건으로 원금까지 상환하라는 대출을 유도하면 당장 주택 수요가 감소할 수 밖에 없고 주택 수요가 감소하면 전세 수요 증가로 전셋값 폭등이 다시 재현될 가능성이 높아 정부의 금번 대책에 대해 우려스럽다.

원금까지 상환하며 원리금으로 매달 비용이 증가하면 가처분 소득도 줄어들어 결국 내수경기까지 악영향을 주는 그야말로 적절하지 않은 타이밍에 악수(惡手)를 둔 것 같아 상당히 우려스럽다.

과거 전월세과세방안이 시장의 거센 반발로 수정, 보완되었듯이 금번 대책도 수정, 보완되지 않으면 모처럼 회복세를 보이면서 안정되고 있는 부동산시장에 또다시 큰 파장이 일고 시장은 일대 혼란에 빠져 결국 실효성 없는 대책으로 끝나면서 정부 정책 덕에 겨우 제자리를 찾아가고 있는 부동산 시장만 혼란과 불확실성으로 시계 제로의 상황에 놓일 수도 있을 것으로 예상된다.

가장 큰 문제는 정책의 불신과 변동성이 너무 커져 시장수요자들이 집을 사야 할 지, 전세나 월세로 눌러 살아야 할 지 갈팡질팡할 수 밖에 없다는 점이다.

부동산 시장은 심리가 반 이상을 차지하는데, 금번 정책은 사실상 대출 규제를 하는 것이 아닌가 하는 신호로 비춰져 또 다른 엇박자 정책이 하나 추가되면서 소비자들이 적잖은 피로감을 느낄 수 밖에 없고 내년 이후 전세 수요의 매매 수요화가 줄고 다시 전세 수요가 늘어나면 전셋값이 폭등할 가능성이 높고 전셋값이 폭등하여 주택을 매수하려고 해도 대출을 소위 쪼이는 정책을 내놓다 보니 무주택자들은 진퇴양난에 빠져 시장 자체가 일대 혼란에 다시 휩싸일 가능성도 배제할 수 없다.

한마디로 고요한 호수에 쌩뚱 맞은 돌멩이가 하나 던져져 파장만 커지고 정부가 목적하는 소기의 목적(가계부채의 효과적 대응과 효용 달성)도 달성하지 못한 채, 수정 보완 되거나 김빠진 맥주처럼 정책이 흐지부지 될 가능성도 있다.

내년 이후 은행권에서 100% 정부 정책대로 운용한다는 보장도 없고 뭔가 갑자기 튀어나온 엇박자 정책이라, 가계 부채를 현실적으로 관리하고 리스크를 줄이고자 하는 취지에 동감하더라도 금번 대책은 시장의 혼란과 정책 불신만 키우고 다소 진정되고 있는 전세대란을 촉발시키는 상당한 악수(惡手)가 될 전망이다.

사실 가게 부채는 경제 규모가 커지면서 당연히 늘어나는 것이 맞고 금융자산은 가계부채의 두 배가 넘는 2천 5백 조나 되는데 금융 자산 2억 5천만 원 있는 사람이 1억 원 대출이 있다고 당장 난리라도 날 것처럼 갑작스럽게 그 동안 이어져 온 주택 시장 정상화 대책과 전세 시장 안정화 방안 정책과 엇나가는 금번 대책 발표는 쌩뚱 맞다 못해 황당하기까지 한 느낌마저 드는 게 사실이다 .

부동산 자산과 담보에 터잡은 저금리 대출에 마치 무담보로 돈을 빌려주는 신용대출의 잣대로 주택 담보 대출을 규제하겠다고 지나치게 확대 해석하여 가계 부채로 대한민국 경제가 당장 문제 터질 것이라는 막연한 공포감도 경계해야 한다.

담보 대출을 받아 이자만 갚는다고 문제가 되지는 않고 상환은 차입자 자신이 자신의 상황에 맞게 하는 것이고 원금도 못 갚을 정도로 사정이 악화되면 주택을 처분하여 대출을 전액 상환하고 상환 능력이 있는 매수자에게 대출을 넘기면 될 일이다.

신용 대출도 아니고 담보 대출인데 상환 능력이 뭐 그리 중요하며 그리 된다면 소득 증빙이 제대로 안되는 자영자들과 서민들에게만 은행 문턱이 높아지고 더 큰 피해를 볼 수 박에 없어 부작용만 커질 수 밖에 없다. 소득 증빙이 잘 되고 가용 자금이 넉넉한 사람들이 오히려 대출 혜택을 받고 이외의 사람들은 역차별을 당하는 문제도 발생이 예상 된다.

금번 대책으로 대책 시행 이전인 연말까지는 대출 막차를 타기 위해 대출 수요가 늘어 가계 부채가 일시적으로 늘어날 가능성이 높고, 기존대로 적용 받는 대출을 활용하기 위해 기존 주택 시장에 수요자들이 일부 몰릴 가능성도 있다.

문제는 내년 이후인데 정부가 그 동안 빚내서 집사고 전세 탈피하라고 권해오다가 하루 아침에 돌변하여 빚내지 말고 원금까지 갚고 소득증이 안되면 은행도 가지말고 집도 사지 말아라는 제스처를 시장에내보냈기 때문에, 회복세를 타고 있고 매매 시장이 정상화되고 전세 시장도 차츰 안정되려고 하는 결정적인 시점에 쌩뚱 맞은 대책이 돌발적으로 나오지 전세 수요가 다시 급증하여 전셋값이 폭등할 가능성이 있다.

전셋값이 폭등하면 전세대출을 다시 더 받아야 하는데 대출 심사까지 까다로워지면 울며 겨자 먹기로 월세나 반전세시장에 수요가 몰려 이래저래 서민들과 은행 대출 문턱이 어려운 소비자들만 낭패를 당할 수 있고, 내년 이후에 청약 시장에 수요가 집중되어 시장이 기형적으로 변질 될 가능성도 크다. 20~30대의 젊은 층들은 기존 주택 구입과 신규분양 중 선택할 수 있었지만 금번 대책이 수정 보완 없이 적용된다면 원금 상환 여력이 아직 여의치 않은 젊은 층들은 선택의 여지가 없이 신규 분양 시장으로 쏠리거나 반전세로 내몰리는 처지에 놓일 수 있다. 주택을 마련해서 이자를 내는 것이 월세로 사는 것보다 훨씬 유리한데, 갑작스런 정부 정책의 돌변은 시장에 상당한 혼란을 줄 것으로 예상된다.

무엇보다 정부가 현재까지 유지해오고 있는 주택 시장 활성화와 전셋값 안정을 위한 기존의 정책과 이율배반적인 정책이 될 수 있기 때문에 금번 대책에 대한 수정 보완책이 필요할 것으로 사료된다.

출처:김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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